Trên thực tế, tranh chấp đất đai không chỉ xảy ra thường xuyên mà còn hết sức đa dạng về chủ thể cũng như nội dung tranh chấp. Điều này đòi hỏi các Nhà lập pháp phải dự liệu trước được các vấn đề tranh chấp có thể xảy ra trên thực tế để ban hành văn bản quy phạm pháp luật. Vậy Thông tư hướng dẫn giải quyết tranh chấp đất đai mới nhất hiện nay quy định như thế nào? Quy định của pháp luật về tranh chấp đất đai ra sao? Để biết được vấn đề này mời bạn đọc tham khảo bài viết “Thông tư hướng dẫn giải quyết tranh chấp đất đai” của Tư vấn luật đất đai nhé.

Căn cứ pháp lý

• Luật đất đai 2013
• Nghị định 43/2014/NĐ-CP

Khái quát về tranh chấp đất đai

Luật đất đai đã đưa ra khái niệm về tranh chấp đất đai như sau:

Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.

Khi xảy ra tranh chấp đất đai, không chỉ ảnh hưởng đến các bên tham gia tranh chấp mà còn ảnh hưởng tới lợi ích của Nhà nước. Điều đó rất có thể gây ra hậu quả về nhiều mặt như phá vỡ mối quan hệ xã hội (giữa các chủ thể tranh chấp), mất ổn định về trật tự quản lý đất đai, thậm chí gây mất trật tự chính trị,…

Các chủ thể tranh chấp đất đai là các chủ thể quản lý và sử dụng đất nhưng không có quyền sở hữu đối với đất đai. Bởi đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Đối tượng của tranh chấp đất đai chính là quyền quản lý, quyền sử dụng, những lợi ích phát sinh từ quá trình sử dụng đất đai.

Đặc điểm tranh chấp đất đai

+ Đối tượng của tranh chấp đất đai là quyền quản lý, quyền sử dụng và những lợi ích phát sinh từ quá trình sử dụng một loại tài sản đặc biệt không thuộc quyền sở hữu của các bên tranh chấp;
+ Các chủ thể tranh chấp đất đai chỉ là chủ thể quản lý và sử dụng đất, không có quyền sở hữu đối với đất đai;
+ Tranh chấp đất đai luôn gắn liền với quá trình sử dụng đất của các chủ thể nên không chỉ ảnh hưởng đến lợi ích trực tiếp của các bên tham gia tranh chấp mà còn ảnh hưởng đến lợi ích của Nhà Nước. Vì trước hết, khi xảy ra tranh chấp, một bên không thực hiện được những quyền của mình, do đó ảnh hưởng đến việc thực hiện các nghĩa vụ đối với nhà nước.

Quy định của pháp luật về tranh chấp đất đai

Tranh chấp về quyền sử dụng đất

+ Tranh chấp giữa những người sử dụng đất với nhau về ranh giới giữa những vùng đất được phép sử dụng và quản lý. Loại tranh chấp này thường do một bên tự ý thay đổi hoặc do hai bên không xác định được với nhau;
+ Tranh chấp về QSDĐ, tài sản gắn liền với đất trong quan hệ thừa kế; quan hệ li hôn giữa vợ và chồng;
+ Đòi lại đất, tài sản gắn liền với đất của người thân trong những giai đoạn trước đây mà qua các cuộc điều chỉnh ruộng đất đã được chia cấp cho người khác;
+ Tranh chấp giữa đồng bào dân tộc địa phương với đồng bào đi xây dựng vùng kinh tế mới; giữa đồng bào địa phương với các nông trường, lâm trường và các tổ chức sử dụng đất khác.

Tranh chấp về quyền và nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất

Việc một bên vi phạm, làm cản trở tới việc thực hiện quyền của phía bên kia hoặc một bên không làm đúng nghĩa vụ của mình cũng làm phát sinh tranh chấp. Thông thường có các loại tranh chấp sau:
+ Tranh chấp trong quá trình thực hiện hợp đồng về chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền SDĐ;
+ Tranh chấp về việc bồi thường giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng bào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.

Tranh chấp về mục đích sử dụng đất

Đặc biệt là tranh chấp trong nhóm đất nông nghiệp, giữa đất trồng lúa với đất nuôi tôm, giữa đất trồng cà phê với trồng cây cao su; giữa đất hương hỏa với đất thổ cư…trong quá trình phân bổ và quy hoạch sử dụng đất.

Thông tư hướng dẫn giải quyết tranh chấp đất đai mới nhất

Những sửa đổi bổ sung về vấn đề hòa giải tranh chấp đất đai

Hòa giải tranh chấp đất đai được quy định tại Điều 202 Luật Đất đai năm 2013 và tại Điều 88 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ ngày 15/05/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (sau đây gọi là Nghị định số 43/2014/NĐ-CP). Tìm hiểu nội dung quy định về hòa giải tranh chấp đất đai của các văn bản pháp luật này cho thấy có những sửa đổi, bổ sung cơ bản sau đây:

Thứ nhất, về thời hạn hòa giải, Luật Đất đai năm 2013 sửa đổi, bổ sung quy định về thời hạn hòa giải; theo đó, thời hạn hòa giải không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

Thứ hai, bổ sung quy định về trách nhiệm của UBND cấp xã trong việc thực hiện hòa giải, theo đó, khi nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai, UBND cấp xã có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

(i) Thẩm tra, xác minh tìm hiểu nguyên nhân phát sinh tranh chấp, thu thập giấy tờ, tài liệu có liên quan do các bên cung cấp về nguồn gốc đất, quá trình sử dụng đất và hiện trạng sử dụng đất;

(ii) Thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai để thực hiện hòa giải.

(iii) Tổ chức cuộc họp hòa giải có sự tham gia của các bên tranh chấp, thành viên Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

Việc hòa giải chỉ được tiến hành khi các bên tranh chấp đều có mặt. Trường hợp một trong các bên tranh chấp vắng mặt đến lần thứ 2 thì được coi là việc hòa giải không thành.

Thứ ba, sửa đổi, bổ sung quy định kết quả hòa giải tranh chấp đất đai phải được lập thành biên bản, gồm có các nội dung: Thời gian và địa điểm tiến hành hòa giải; thành phần tham dự hòa giải; tóm tắt nội dung tranh chấp thể hiện rõ về nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất đang tranh chấp, nguyên nhân phát sinh tranh chấp (theo kết quả xác minh, tìm hiểu); ý kiến của Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai; những nội dung đã được các bên tranh chấp thỏa thuận, không thỏa thuận.

Biên bản hòa giải phải có chữ ký của Chủ tịch Hội đồng, các bên tranh chấp có mặt tại buổi hòa giải, các thành viên tham gia hòa giải và phải đóng dấu của UBND cấp xã; đồng thời phải được gửi ngay cho các bên tranh chấp và lưu tại UBND cấp xã.

Thứ tư, bổ sung quy định sau thời hạn 10 ngày, kể từ ngày lập biên bản hòa giải thành mà các bên tranh chấp có ý kiến bằng văn bản về nội dung khác với nội dung đã thống nhất trong biên bản hòa giải thành, thì Chủ tịch UBND cấp xã tổ chức lại cuộc họp Hội đồng hòa giải để xem xét giải quyết đối với ý kiến bổ sung và phải lập biên bản hòa giải thành hoặc không thành.

Thứ năm, bổ sung quy định trường hợp hòa giải không thành hoặc sau khi hòa giải thành,mà có ít nhất một trong các bên thay đổi ý kiến về kết quả hòa giải, thì UBND cấp xã lập biên bản hòa giải không thành và hướng dẫn các bên tranh chấp gửi đơn đến cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp tiếp theo.

Những sửa đổi bổ sung về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

Tìm hiểu các quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản thi hành, chúng ta có thể rút ra một số sửa đổi, bổ sung chủ yêu sau đây:

Thứ nhất, sửa đổi, bổ sung quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai đối với trường hợp tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại UBND cấp xã nhưng không thành mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013; theo đó, đối với trường hợp tranh chấp này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

(i) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND cấp huyện hoặc UBND cấp tỉnh;

(ii) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.

Thứ hai, sửa đổi, bổ sung quy định trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp được thực hiện như sau:

(i) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch UBND cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.

(ii) Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch UBND cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.

Thứ tư, bổ sung quy định thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của Chủ tịch UBND cấp huyện, cấp tỉnh, bao gồm:

(i) Người có đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai nộp đơn tại UBND cấp có thẩm quyền;

(ii) Chủ tịch UBND cấp có thẩm quyền giao trách nhiệm cơ quan tham mưu giải quyết;

(iii) Cơ quan tham mưu có nhiệm vụ thẩm tra, xác minh vụ việc, tổ chức hòa giải giữa các bên tranh chấp, tổ chức cuộc họp các ban, ngành có liên quan để tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai (nếu cần thiết) và hoàn chỉnh hồ sơ trình Chủ tịch UBND cùng cấp ban hành quyết định giải quyết tranh chấp đất đai.

Thứ năm, bổ sung quy định thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cụ thể:

(i) Người có đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai gửi đơn đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường;

(ii) Thành lập đoàn công tác để tiến hành thẩm tra, xác minh vụ việc tại địa phương; hoàn chỉnh hồ sơ trình Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành quyết định giải quyết tranh chấp đất đai;

(iii) Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai hoặc quyết định công nhận hòa giải thành được gửi cho các bên tranh chấp, các tổ chức, cá nhân có quyền và nghĩa vụ liên quan.

Thứ sáu, sửa đổi, bổ sung quy định căn cứ để giải quyết tranh chấp đất đai trong trường hợp các bên tranh chấp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất; cưỡng chế thi hành quyết định giải quyết tranh chấp đất đai, quyết định công nhận hòa giải thành.

Theo đó, căn cứ để giải quyết tranh chấp đất đai trong các trường hợp này bao gồm: Chứng cứ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đất do các bên tranh chấp đất đai đưa ra; thực tế diện tích đất mà các bên tranh chấp đang sử dụng ngoài diện tích đất đang có tranh chấp và bình quân diện tích đất cho một nhân khẩu tại địa phương; sự phù hợp của hiện trạng sử dụng thửa đất đang có tranh chấp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; chính sách ưu đãi người có công của Nhà nước; quy định của pháp luật về giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất.

Căn cứ quy định về cưỡng chế thi hành quyết định hành chính, UBND cấp tỉnh quy định chi tiết việc cưỡng chế thi hành quyết định giải quyết tranh chấp đất đai, quyết định công nhận hòa giải thành.

Câu hỏi thường gặp