Phải làm gì khi diện tích sổ đỏ và sổ địa chính chênh lệch nhau?

Phân biệt giữa sổ đỏ và sổ địa chính như thế nào?

Sổ địa chính là gì?

Theo quy định tại Điều 4 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT về thành phần hồ sơ địa chính như sau:

Điều 4. Thành phần hồ sơ địa chính

1. Địa phương xây dựng, vận hành cơ sở dữ liệu địa chính, hồ sơ địa chính được lập dưới dạng số và lưu trong cơ sở dữ liệu đất đai, gồm có các tài liệu sau đây:

a) Tài liệu điều tra đo đạc địa chính gồm bản đồ địa chính và sổ mục kê đất đai;

b) Sổ địa chính;

c) Bản lưu Giấy chứng nhận.

…

Như vậy, sổ địa chính là một thành phần của hồ sơ địa chính.

Căn cứ Điều 21 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, sổ địa chính được lập để ghi nhận kết quả đăng ký, làm cơ sở để xác định tình trạng pháp lý và giám sát, bảo hộ các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, người được Nhà nước giao quản lý đất theo quy định của pháp luật đất đai. Sổ địa chính bao gồm các nội dung:

- Dữ liệu về số hiệu, địa chỉ, diện tích của thửa đất hoặc đối tượng chiếm đất không tạo thành thửa đất;

- Dữ liệu về người sử dụng đất, người được Nhà nước giao quản lý đất;

- Dữ liệu về quyền sử dụng đất, quyền quản lý đất;

- Dữ liệu về tài sản gắn liền với đất (gồm cả dữ liệu về chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất);

- Dữ liệu tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, quyền quản lý đất;

- Dữ liệu về sự thay đổi trong quá trình sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Điều 7 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định giá trị pháp lý của sổ địa chính là: Làm cơ sở để xác định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, xác định quyền và nghĩa vụ của người được Nhà nước giao quản lý đất theo quy định của pháp luật đất đai.

Thêm vào đó, Điều 100 Luật Đất đai 2013 cũng quy định sổ địa chính là một trong số những giấy tờ làm căn cứ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Thông tư 24/2014/TT-BTNMT cũng quy định việc lập hồ sơ địa chính là trách nhiệm của Sở Tài nguyên Môi trường nơi có đất; trách nhiệm cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính thuộc thẩm quyền của văn phòng đăng ký đất đai hoặc văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (Điều 6). Nội dung lập, cập nhật, chỉnh lý: Số hiệu thửa đất, tên người sử dụng đất, diện tích, số tờ bản đồ…

Như vậy, sổ địa chính là tập hợp những thông tin tài liệu thể hiện chi tiết hiện trạng, tình trạng pháp lý của thửa đất, người sử dụng đất và được lập, quản lý bởi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (Sở Tài nguyên và Môi trường, văn phòng đăng ký đất đai/văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất). Sổ địa chính được dùng làm cơ sở để xác định quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất.

Sổ đỏ là tên thường gọi của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (giấy chứng nhận). Khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2013 định nghĩa giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.

Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận là Ủy ban nhân dân cấp huyện (hộ gia đình, cá nhân..) hoặc Sở Tài nguyên và Môi trường nơi có đất (tổ chức, doanh nghiệp, chủ sở hữu nhà ở thương mại…) (Điều 37 Nghị định 43/2014). Việc cấp giấy chứng nhận phải được thực hiện theo trình tự, thủ tục của pháp luật về đất đai khi có đủ các điều kiện.

Từ các căn cứ trên, suy ra, giấy chứng nhận là một loại giấy tờ thể hiện sự công nhận, xác nhận của Nhà nước đối với người sử dụng đất., người sở hữu nhà ở hoặc tài sản khác gắn liền với đất. Giấy chứng nhận được các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp theo trình tự luật định khi có đủ điều kiện. Qua từng thời kỳ, giấy chứng nhận có các tên gọi khác nhau như: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (có thể cấp cho người sử dụng đất đang sử dụng thửa đất bao gồm đất ở và đất nông nghiệp); Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (có thể cấp cho chủ sở hữu các căn nhà ở tập thể,...) ; Nay thống nhất gọi là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Kết luận: Đối với cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai thì hồ sơ địa chính (trong đó có sổ địa chính) chứa đựng những thông tin nhằm mục đích quản lý hành chính về đất đai, cũng là căn cứ để xác định quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất, bản lưu của giấy chứng nhận cấp cho người sử dụng cũng chỉ là một thành phần trong hồ sơ địa chính. Đối với người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản thì giấy chứng nhận là văn bản Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản của mình.

Pháp luật không quy định sổ đỏ hay sổ địa chính có giá trị pháp lý cao hơn. Tùy thuộc vào đối tượng là cơ quan quản lý Nhà nước hay người sử dụng đất, người sở hữu tài sản hoặc mục đích sử dụng mà sổ đỏ hay sổ địa chính có ý nghĩa nhiều hơn.

Diện tích đất trong sổ địa chính khác sổ đỏ thì phải làm gì?

Như Điều 4 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT đã nêu ở trên, sổ địa chính, bản đồ địa chính, bản lưu giấy chứng nhận cấp cho người sử dụng đất đều là các thành phần của hồ sơ địa chính. Giá trị pháp lý của các thông tin được chứa đựng trong các tài liệu này là như sau.

Trải qua quá trình sử dụng đất, các thông tin về ranh giới, diện tích, người sử dụng đất...có thể bị thay đổi, vì vậy, cơ quan có thẩm quyền, người sử dụng đất tùy thuộc quyền hạn của mình thực hiện cập nhật, chỉnh lý, đề nghị thay đổi thông tin cho phù hợp với thực trạng (quy định tại khoản 3 Điều 7 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT).

Xác định đường ranh giới thửa đất (hình thể, kích thước, tọa độ đỉnh thửa) là căn cứ để xác định diện tích thửa đất. Từ thông tin bạn cung cấp và căn cứ pháp lý đã phân tích, có một số tình huống có thể phát sinh theo mô tả của bạn như: Sổ đỏ của bạn chưa có thông tin về đường ranh giới thửa đất hoặc sổ đỏ chưa được cấp đổi theo bản đồ địa chính mới,... Việc xử lý vấn đề còn tồn tại này được thực hiện theo quy định tại khoản 4 Điều 7 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT như sau:

- Bạn đã cấp đổi sổ đỏ theo bản đồ địa chính mới. Khi đó, nếu thông tin trong sổ địa chính không thống nhất với sổ đỏ thì bạn có thể đề nghị công chức địa chính kiểm tra, xem xét lại các số liệu của sổ địa chính. Nếu họ có thẩm quyền được phép chỉnh lý, cập nhật thì đề nghị họ thực hiện cập nhật cho đúng với hiện trạng. Lúc này, công chứng địa chính yêu cầu bạn làm nhà theo đường ranh giới của sổ địa chính là không đúng.

- Bạn chưa cấp đổi sổ đỏ theo bản đồ địa chính mới thì vẫn có thể phát sinh sai sót về đường ranh giới của thửa đất. Lúc này, ranh giới được xác định theo sổ đỏ chưa cấp đổi của bạn. Tuy nhiên, điểm khó khăn là có thể sổ đỏ bạn được cấp chưa có sơ đồ thửa đất (thường là các sổ đã cấp từ những năm 90) hoặc có sơ đồ thửa đất nhưng sơ đồ đó chưa được vẽ theo bản đồ địa chính mới. Do vậy, để xác định ranh giới thửa đất theo sổ đỏ là không đủ căn cứ. Vì vậy, bạn nên thực hiện cấp đổi lại sổ đỏ cho phù hợp với thông tin của bản đồ địa chính mới đã được lập và phù hợp với ranh giới thực tế của thửa đất. Và do đó, nếu công chức địa chính yêu cầu bạn xây dựng theo sổ địa chính trong trường hợp này cũng có thể được coi là có căn cứ.

- Nếu trong sổ đỏ chưa cấp đổi của bạn đã có sơ đồ thửa đất được vẽ theo bản đồ địa chính mới thì bạn có thể thực hiện sử dụng đất theo sơ đồ đó. Nếu công chức địa chính yêu cầu bạn xây dựng theo ranh giới được xác định trong sổ địa chính là không đúng.